L’immobilier est depuis longtemps un choix solide pour ceux qui cherchent des rendements sains. Cependant, la nouvelle tendance des investisseurs ces dernières années est la Location Meublée Non-Professionnelle. Bien que ces propriétés puissent nécessiter une gestion plus pratique que les locations à vide, de plus en plus d’acheteurs envisagent la location meublée. Comme pour tout ce qui touche la France, la bureaucratie n’est pas simple, mais les avantages fiscaux peuvent être importants. Brièvement, voici un guide pratique lié à cette activité.

Location Meublée Non-Professionnelle : de quoi il s’agit ?

Il s’agit de la location d’appartements équipés de mobilier et parfois accompagnés de services (chambres d’hôtes, résidences hôtelières …). Le logement doit comprendre tous les éléments nécessaires à une occupation normale par le locataire. La liste de ces éléments est fournie par le décret N ° 2015-981 du 31 juillet 2015. 

Un investissement locatif meublé ne remplissant pas l’une de ces conditions est qualifiée de LMNP : le total des revenus locatifs annuels dépasse 23 000 € TTC, ces revenus locatifs dépassent la somme des revenus principaux du foyer fiscal, et l’activité est inscrit au greffe du tribunal de commerce. Pour faciliter votre investissement locatif meublé, choisissez de vous faire accompagner par des professionnels sur www.investissement-lmnp.fr ; quel que soit votre budget. 

Le régime social d’une location d’appartements meublés et hébergements touristiques classés : seuls les loueurs professionnels sont soumis aux cotisations des travailleurs indépendants. En revanche, les revenus du LMNP n’étant pas soumis à des cotisations sociales, ils sont soumis à des prélèvements sociaux payés en même temps que l’impôt sur le revenu avec un taux de 17,20 %. 

Pour les chambres d’hôtes : si le revenu annuel ne dépasse pas 5268 €, il est exonéré de charges sociales. Si le revenu annuel est supérieur à 5268 €, il dépendra de la sécurité sociale des indépendants. Pour un bien loué de type chambre d’hôtes ou hébergement touristique, une déclaration du contribuable auprès de la mairie doit être effectuée.

Mieux comprendre les caractéristiques fiscales du LMNP

Ce qui fait la différence entre l’imposition d’une location meublée et non-meublée réside essentiellement dans la façon dont vous indiquez vos revenus dans votre formulaire fiscal. Tous les revenus locatifs meublés sont imposables dans la catégorie des Avantages Industriels et Commerciaux (BIC).

Micro-BIC: la recette annuelle ne devrait pas excéder les 32 900 € hors taxes. Une déduction de 50% sur les recettes déclarées est automatiquement appliquée. L’abattement s’élève à 71% pour les locations en meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes. La déduction de 50 % et 71 % inclue toutes les dépenses et les amortissements. 

Le régime réel : il permet un chiffre d’affaires plus élevé d’un plafond de 236.000 € hors taxes. Cette fiscalité permet de déduire toutes les dépenses réellement effectuées (y compris les amortissements sur tous les investissements) au lieu d’une déduction forfaitaire. Il faudra donc faire un calcul pour savoir quelle est la meilleure solution entre ces deux options de location meublée. 

Seules les hébergements en résidences classées ou hôtels touristiques sont soumises à la TVA. Néanmoins, une LMNP doit s’inscrire comme non-professionnelle au greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien.

Un risque minimal de non-paiement, revenus substantiels, réglementations légales souples, fiscalité attractive : les locations meublées ne manquent pas d’actifs.

Quel type de propriété meublée attire les rendements les plus élevés ?

Devriez-vous investir dans les chambres d’hôtes, gîtes ruraux, maisons saisonnières, résidences avec services, etc ? Il est important d’être stratégique avant votre investissement LMNP. Il faut tenir compte de l’emplacement et des locataires probables.

Les propriétés meublées à proximité de campus plairont principalement aux étudiants par exemple. Dans le même temps, les propriétés à distance de marche du quartier central des affaires ou des gares sont (d’un point de vue global) ce que recherchent les locataires d’entreprise ou de direction.

Les locataires exécutifs recherchent également des emplacements de choix ; avec des vues et un attrait de style de vie. Ces locataires sont souvent en mesure de payer des frais de location plus élevés, car dans de nombreux cas, leurs frais de location seront payés par leur entreprise. Gardez à l’esprit qu’ils auront également tendance à avoir des attentes plus élevées en ce qui concerne le mobilier et le niveau de service fourni par leur gestionnaire immobilier.